江西房价成本公示数据真假难辨-【zixun】

13日下午，为期6日的"2009贵阳房交会"闭幕。在这次贵阳历史上持续时间最长、参展面积最大的房交会期间，商品房销售总成交额达2.5亿元。共有517套商品房现场交易成功，交易面积达7万余平方米。新华社记者欧东衢摄　　房价之高，成本几何？虽然公众热切关注，开发商却讳莫如深。江西省从9月1日起，首创全省范围内房价成本公示制度，要求全省各设区市的楼盘"晒"成本。时至今日，半月有余，开发商公布的商品房成本价依然是"雾里看花",有的成交价远远低于成本价，有的与销售量相差无几。外界盛传房价暴利，难道"子虚乌有"?　　房价公示内容真真假假、虚虚实实究竟有几分？公示房价成本意义何在？究竟如何公示才能理清房价"糊涂账"?江西省在全国率先要求开发商公布成本的举报引发无数争议。　　公示楼盘"亏本销售"与外界盛传房价暴利不相符　　今年7月23日，江西省住房和城乡建设厅、监察厅联合发出"关于建立健全房地产开发销售信息公示制度"的通知，其中规定：9月1日起，房地产开发企业应在商品房销售场所醒目位置和当地房地产行政主管部门网站上分别公示各项商品房开发销售信息。其中包括，每平方米建筑面积商品住房平均成本，含土地使用权取得费用、前期工程费、房屋开发费、管理费、财务费用、销售费用、其他费用、税费等。　　江西省监察厅有关负责人指出，老百姓对房地产业存在诸多抱怨，一个重要原因就是信息不公开、不透明和不对称，要求开发商公示商品房成本，江西推出这个举报实际上是在回应老百姓的需求。同时，此举有利于整个房地产行业的发展。　　8月31日，南昌市65个在售楼盘率先公示了相关信息。目前已有约百家楼盘公布了成本价。然而，令人们感到奇怪的是，根据公示信息，有约两成的楼盘在"亏本销售",其公示的房价成本高于累计成交均价，让老百姓有些"雾里看花".　　据南昌市楼盘公示的信息显示，出现价格"亏损"的楼盘约两成，既有刚刚开盘不久的新楼盘，也有开发时间前后长达八年、即将售罄的老楼盘，而且不乏总建筑面积达几十万平方米的大型楼盘。恒茂国际华城、玉河明珠、丰和新城、万科四季花城等楼盘，成本价均高过累计成交均价。　　位于市中心的恒茂国际华城公示的信息显示，累计成交均价为5803元，成本价为8778元。平均每平方米亏本近3000元；位于南昌市重点开发新城区红谷滩的楼盘香域尚城，公布的成本价为5148元，累计成交均价3899元，平均每平方米亏1000元以上。　　信息显示，开发商的利润水平多在10%至20%之间；土地成本约占总成本的20%至30%,税费成本约占开发成本的10%.似乎与外界盛传的房价暴利不太相符。　　"数据文章"看不懂房价仍是糊涂账　　一项揭开房地产开发成本神秘面纱的创新制度，引起人们热议。多数人对公示成本的真实性产生怀疑。　　记者采访发现，公示的数据缺乏专业审核，主要由开发商自己上报，从目前的情况看，各开发商上报给房管局的数据比较混乱，难以判断其真实性。位于红谷滩新区的楼盘地中海阳光公布的成本价为2862元、累计成交均价为4713元的信息内容，其有关负责人在接受记者采访时说，"数据有误，我们的成本价绝对不止这个数，2862元的成本数据报出去前没有经过我审。"　　据了解，在需要公示的房价成本项目中，除土地使用权取得费用政府部门可以较直接的监督外，其他费用都可能存在"掺水嫌疑".建筑安装成本价就是其中一项。一位不愿透露姓名的业内人士表示，目前建筑安装成本价格虽然有差异，但在省内的差异应该不会很大，一般多层建筑的建安成本约为每平方米1200元，小高层为1600元，高层建筑为2000元左右。但此次各楼盘公布的建安成本则有较大差距，有的楼盘甚至报出了400多元的低价，令人"奇怪".　　同时，在各楼盘公示成本构成中的税费成本差异也非常大，楼盘公示数据显示，有的楼盘税费成本达到了1500元每平方米，有的楼盘公示的不到200元，其他楼盘都在每平方米300元至900元不等。有业内人士认为，尽管各楼盘所销售的产品类型不同，税费可能存在一定差异，但1500元的税费成本占到了项目成本的约1/3,"不太可能".　　南昌市后期公布的一些楼盘价中，"亏本楼盘"较少，一些开发商表示，刚开始公布，没有经验"工作边做边看".　　采访中，有不少群众认为，开发商对公示成本的诚意不够，随意性太大，有"应付"之嫌，这样的数据公布于众，群众根本看不懂。开发企业之间有可能搞"数据联盟",购房者还是"雾里看花".　　好政策要用好配套细则要跟上　　从8月31日起至目前，南昌市已有近百家楼盘按规定公示房价成本信息，这项原本是"利市、利民"的政策，最终因所公示的楼盘许多存在成本"倒挂"而受到非议。9月11日，针对公示政策执行以来的情况，南昌市房管局召集多个大型房地产开发商企业和专家，听取各方的意见和建议。与会人员普遍认为该项政策有利于房地产业健康发展，但坦言目前执行过程中需要一些改进，应该尽快出台配套实施细则。　　针对公示信息中的"亏本数据",有开发商表示有客观原因："如一个420亩的楼盘，早在两年前已经开发了300亩，销售结束后现在只有100亩在开发，但公示出来的是整个420亩项目销售均价，而成本则是按目前在建的房源计算，肯定会出现倒挂。而且精装修和普通住宅、高层和多层住宅的成本是不一样的。"据了解，各开发商上报给房管局的数据也比较混乱，有的是上报整个楼盘的成本和销售均价，有的则是上报目前正开发中部分房源的成本，没有统一的数据上报标准。　　有开发商坦言："现在公示的成本可以说都不是准确的，因为房地产业的成本是动态变化的，很难完全真实反映出来。在项目开发过程中，如建材等成本是随市场而变化的，只有等到项目决算完成了才知道真实的成本。"　　江西师范大学城建学院陶满德教授认为，"作为一项新制度，能够引起房地产业和老百姓的广泛关注是好事情，房价成本公示对于稳定房地产市场能够起到重要的积极意义，对于抑制房价非理性上涨能发挥一定的作用。"　　他认为，开发商都公示楼盘成本和售价，老百姓就有一个比较、选择的依据，开发商也会根据老百姓的反应来考虑定价问题，这也促进了开发商理性卖房。同时，对政府制定、调整房地产相关政策也能够起到一定参考作用。

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